Demanda habitacional: Donde existe una necesidad nace un derecho.

Propietarios e inquilinos.

Como muchas localidades de nuestro país, San Martín de los Andes en materia de demanda habitacional no es la excepción.

La demanda habitacional está íntimamente ligada al crecimiento, tanto al económico como al de la población en general. Un caso emblemático de este desarrollo, es el de nuestra ciudad cuya población que en el 2001 era de 23.519 habitantes, en el 2010 paso a ser de 30.867, es decir en diez años creció un tercio de su población. (http://www.estadisticaneuquen.gob.ar/)

A raíz de la falta de viviendas que responda al incremento demográfico mencionado, sin perjuicio de las políticas implementadas desde los gobiernos nacionales, provinciales y municipales para hacer frente a ello (por ejemplo, acceso a créditos hipotecarios, plan procrear, etc), recursos todavía insuficientes, es aquí donde los alquileres de viviendas cobran una gran importancia.

Producto de esta creciente necesidad, los propietarios que disponen de viviendas para alquilar cobran fuerza a la hora de negociar frente a cientos de familias que necesitan de una. Sin dejar de considerar aquellos propietarios cuyas viviendas fueron fruto de ahorros de toda una vida.

Sin embargo, el aprovechamiento desmedido de la necesidad del posible inquilino, desvirtúa el principio de considerar inseparable los derechos de las obligaciones. No cumplirlo trae como resultado  la  inequidad entre los primeros imponiendo las condiciones en el contrato del alquiler respecto a los inquilinos.

Los contratos de alquiler (técnicamente llamados contrato de locación urbana) están regulados en la ley 23.091 y el en Código Civil. Esta norma fija un marco general para las condiciones del contrato, es decir, plazos de duración, de rescisión o resolución, penalidades, etc.

No obstante la ley, omite o es “blanda” a la hora de contemplar esta situación descripta, de débiles y fuertes. No otorga herramientas a los inquilinos para equiparar sus obligaciones frente a los dueños de la vivienda, abriendo paso a infinidad de abusos como los siguientes:

1. traslado de impuestos propios de la propiedad al inquilino.

2. traslado del impuesto de sellos del contrato al inquilino.

3. Depósitos en garantía jamás devuelta, o en su defecto, no “reajustados por los mismos índices utilizados durante el transcurso del contrato al finalizar la locación”. (  art. 4 Ley 23.091)

4. plazos de duración del contrato inferior a dos años. ( art. 2 Ley 23.091)

5. prohibiciones de finalizar (rescindir) el contrato.  (art. 8 Ley 23.091)

6. hasta a veces se encubren los contratos de alquiler con otros similares como el “comodato”.

7. comisión de alquileres superior al 3% (art. 13 ley martilleros 2538)

8. total de comisión de alquileres a cargo del inquilino (art. 13 ley martilleros 2538)

9. “ajustes” o “actualizaciones” de los montos de alquiler en base a cualquier índice televisivo o del mundo del espectáculo.

10. excesivos adelantos de “alquileres” iniciales.

Estos abusos y muchos más existen, y hasta son aceptados socialmente. Es más por la precariedad de los contratos de alquiler, hechos en general a medida del propietario (Locador), los inquilinos (locatarios) ante eventuales reclamos por cumplimiento de los mismos (reparaciones, devolución de depósitos, etc),  suelen ser repelidos y vencidos en un laberinto judicial.

Hay infinidad de proyectos de ley para hacer frente a esta situación. En nuestra historia hubo gobiernos democráticos que intentaron paliar esta injusticia otorgándole un sentido social a la propiedad privada. Ejemplo de ello fue el dictado de leyes, tanto durante el gobierno de Hipólito Irigoyen como en el Juan Domingo Perón. Sin embargo, dichas normas fueron tachadas de inconstitucionales por las Cortes Supremas de Justicia de esos tiempos, quienes consideraron que dichas medidas limitaban el ejercicio de la propiedad privada de los propietarios.

Dado que hasta hoy es indiscutible el derecho de todos a la propiedad, máxime la destinada para vivienda propia, pero es también la que es un bien de renta, ambas tienen que estar normadas por una ley que ampare a propietarios e inquilinos en forma equitativa.

En nuestra historia, cómo no recordar a quien dijo: donde existe una necesidad nace un derecho…

Dr. Ignacio Javier Baeza

i.baeza@baeza.com.ar